烂尾楼的责任在谁？如何预防烂尾楼出现？

“昆明30户居民住进烂尾楼”“石家庄最大烂尾楼盘成网红拍照圣地”……最近，有关烂尾楼的消息被持续关注，还出现了不少“续集”。

烂尾楼的责任在谁?如何预防烂尾楼出现?商品房预售制是主因?碰到烂尾楼怎么办?相关问题也引发广泛讨论。

烂尾楼成网红后复工

云南昆明一处名为“别样幸福城”的烂尾楼因“30户居民住进烂尾楼”的消息上了热搜。该项目位于昆明南市区巫家坝CBD核心区，是官渡区上苜蓿村城中村改造项目。

因疫情影响了收入，5月份开始，陆续有业主搬进“别样幸福城”，但由于烂尾楼没有任何配套设施，业主靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水，在窝棚搭伙做饭等生活视频流传到网上，引发关注。随后“别样幸福城”开发商被列失信人后仍卖房成为热搜“续集”。

另一网红烂尾楼则是微博超话“石家庄最美烂尾楼”的主角——“祥云国际”楼盘。这里意外成为年轻人的打卡圣地，不少人来这里拍写真甚至婚纱照。

上述两处烂尾楼的情况被持续关注后，8月27日，昆明市官渡区政府关上街道办发布通告，宣布“别样幸福城”4号地块将于27日上午9点启动复工续建，计划2021年10月底竣工交房。另据媒体报道，祥云国际被其他房企接手后，目前已经进入复工状态。

对于这样的结局，网友纷纷留言并晒出自己所在地的烂尾楼：“上了热搜才能解决?”“那些没上热搜的烂尾楼怎么处理?”“烂尾楼全国多的是，我就买了烂尾楼得不到解决!”

“买期房和买股票一个道理，都是有风险的。”“买房还是要买现房。”“都是开发商融资搞出来的，什么时候才能只允许卖现房?”——部分人认为商品房预售制应该为此负责。

预售制导致楼盘烂尾？

“多地烂尾楼的出现与预售制度脱不开关系。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向中新网表示，通常情况下烂尾楼的出现是由于开发商资金不足或陷入经济纠纷，资金链断裂，无力再继续项目的后期建设，最终导致项目停工。

“虽然当前对于商品房预售已经做了很多法律规范以及监管制度，但是整体来看，监管审查尚存在漏洞，导致一些开发商钻法律的空子，违规操作。”陈霄说。

2018年8月25日，昆明市住建局在网上答复业主的一条留言显示，昆明市采取委托银行监管模式，“别样幸福城”项目办理预售证时，预售款监管银行为中国工商银行北京路支行。2013年4月，昆明市住建局与中国工商银行北京路支行签订了《商品房预售款委托监管协议》，委托中国工商银行北京路支行作为预售款资金监管银行，指定专人负责，对该项目的预售款进行监管。

但该答复同时显示“由于晓安拆迁公司拒不履行协议约定，未将预售款完全归集至监管专户，导致该项目停工。”

据昆明当地媒体报道，“别样幸福城”项目开发商昆明晓安公司因经营管理不善、施工合同纠纷等多重因素影响，导致资金链断裂，致使项目停滞，损害业主利益。

“一般烂尾的项目在预售监管方面确实存在一些问题，很多此类项目在证件不全的情况下就开始预售。”同策研究院研究总监宋红卫分析，这就导致预售资金未完全进入监管账户，出现违规挪用监管资金，或者违规收取意向金等，因此在监管层面要针对这些情况严格执法，从严监管。

“预售制本身不会导致烂尾，烂尾是因为预售制度不规范。”中原地产首席分析师张大伟说。

现房销售制度现实吗？

有些地方已经尝试推行商品房现售。

2018年7月份，广东江门住建局发布了《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》;2020年3月7日，海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

“不过，现房销售在现在的社会经济情况下不太现实。”张大伟认为，“资金占压，企业负债率等都导致不太可能房企卖现房。”

“不能把烂尾现象甩锅给预售制度。”宋红卫向中新网表示，虽然大部分烂尾楼是资金链出问题造成的，但预售制度有其合理性，“不然开发节奏会慢下来，对于楼市供应形成压力，房企资金压力也更大。”

陈霄认为，想要预防烂尾楼的出现，政府需运用行政手段和金融手段来加强防范，加强资金监管，防止开发商挪用资金导致项目烂尾，同时可适当加大对金融信贷支持力度，解决项目施工问题。

“另外，购房者也要吸取教训，不要贪图便宜，在明知证件不全的情况还侥幸购房。”宋红卫提醒说。

万一不慎碰到烂尾房怎么办？

“一般遇到烂尾的情况，最好在开发商还有偿还能力的阶段尽早起诉退房。如果开发商已经跑路或者破产，则需要业主联合起来通过专业律师向法院提起诉讼，与政府、银行等协调开发商资产分配。”宋红卫说。

“在买到烂尾楼的情况下，也不要过于惊慌失措，积极运用法律手段尽量将损失降到最低。”陈霄建议，首先，若是开发商实力可观，可以给开发商一些时间的，开发商能在短时间内筹措到资金的话，就会完成后续工程，损失便可以降到最低。若是要起诉，则尽量联合更多的业主联合行动以增加起诉成功的概率。

张大伟认为，按照现在主流城市的规范，如果按照一定的楼层才能预售，预留建设资金，烂尾的可能性很小。

有网友说，“但愿不再有别样幸福城的‘别样幸福’。”(完)