首开股份京内“一哥”宝座失守 京外毛利率大幅下滑

首开股份近期披露了2020年年报。报告期内公司实现营业收入442.26亿元，同比下降7.18%;归属于上市公司股东的净利润31.4亿元，同比增加13.84%;扣非后净利润为23.18亿元，同比下降11.69%。

这是首开股份自2010年以来营业收入首次出现下滑。在这背后，首开股份不能并表的合联营项目在增多。数据显示，在2020年“房地产开发投资情况”表格中，首开股份不能并表的合联营项目为69个，占项目总数的比例为43.95%。

从销售额来看，首开股份的权益占比也不断下滑。2020年，首开股份房地产销售金额1074.6亿元，此前克而瑞发布的数据显示，公司期内权益销售金额为614.1亿元，以此计算权益占比57.14%，而2017-2019年这一数据均在60%以上。值得注意的是，年度全口径销售金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。

有业内人士在接受中国网财经记者采访时，在规模快速扩张中，大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，长期销售权益比例太低，并且总土储资源不是非常充足，或将导致营收增长乏力，而这可能会降低外界资本对企业的前景预期。

近年来，为突破规模瓶颈积极尝试走出北京，“征战”途中营收下滑、杠杆居高不下的困境该如何解决，首开股份管理层确实值得好好思量。

京内“一哥”宝座失守，京外毛利率大幅下滑

除了营收，首开股份出现下滑的还有销售净利率和销售毛利率。同花顺IFIND数据显示，2020年首开股份这两项数据分别为9.46%和27.96%，上年同期分别为11.83%和37.56%。

毛利率方面，首开股份2020年主营的房地产业务毛利率为27.68%，同比下降了近10个百分点，其中北京地区为42.90%，同比增加8.82个百分点;但京外地区毛利率仅为18.69%，同比减少21.19个百分点。这意味着，京外毛利水平严重拉低了首开股份的毛利率。

据了解，自2016年以来，首开股份加大了在京外区域的布局，开启“根植北京，扩张全国”战略。数据显示，2020年首开股份新增土地储备21宗，规划计容建筑面积共344.9万平方米，其中京外占比超过了70%;而在营收上，首开股份京外占比超过了60%。

在“大本营”北京市场，克而瑞披露的《北京市1-12月房企权益金额榜》显示，首开股份2019年和2020年的成交额均被中国海外发展超越，而此前的4年首开股份曾连续稳坐“冠军”宝座。对此，知名地产分析师严跃进告诉中国网财经记者：“一些知名大企业进入北京，对首开股份市场份额产生了一定的影响，建议首开股份在实际运营中要注重在全国市场积极拿地和布局。”

首开股份也在年报中坦承，近年来经营规模不断扩大，暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点城市深耕力度不足，单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领，尚未形成拳头产品和竞争优势;组织管控滞后于公司新时期的发展要求，造成项目开发运营效率参差不齐，合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足，增大了经营决策的难度和风险。针对上述风险，首开股份提到，将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。

“三道红线”红档，资产负债率连续多年超80%

在首开股份2020年的这份“成绩单”中，杠杆水平的居高不下格外引人注目。

数据显示，截至2020年末，首开股份负债合计2636.67亿元，较上年同期增加了181.93亿元，其中一年到期的非流动负债为259.44亿元;资产负债率为80.42%，这是首开股份该数据连续第4年超过80%。

“三道红线”方面，截至2020年末，首开股份资产负债率为80.42%，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，处于“红档”范围。

据中国网财经记者统计，在此前披露年报的74家港股上市房企，位于“红档”的只有2家。而根据相关规定，处于“红档”的房企，有息负债规模不得增加。这意味着管控融资将成为“红档”首开的一项重要的任务。对此，首开股份也在报告中表示，改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。

中国网财经记者还注意到，自有资金并不富裕的情况下，首开股份还频繁为子公司提供担保。截至报告期末，公司担保总额为419.93亿元，担保总额占公司净资产的比例为132.92%。频繁的给旗下公司提供担保并非没有风险。有A股上市公司在给旗下公司提供担保时就遭到了公司董事的反对，理由是“担保事项变动频繁，相应管理混乱，无法判断其合理性”。