本轮楼市政策的收紧 从今年1月起已初见端倪

  • 羊城晚报
  • 2021-03-31 17:02:48

为防止经营贷、消费贷等信贷资金违规流入楼市,近期,在包括广州在内的多个城市,一轮对违规信贷的排查正陆续展开。与此同时,广东地区的银行也对首付款来源的审查加大了力度。在楼市“银根”收紧的背景下,在严查首付款来源、遏制炒房者等一系列举措下,热点城市房贷利率有所上升。

楼市“银根”收紧贷款排查加强

实际上,本轮楼市政策的收紧,从今年1月起已初见端倪。

羊城晚报记者注意到,从今年1月上旬起,广州各大商业银行个人住房贷款利率就出现上调。大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率(LPR)基础上加55个基点,升至5.20%;二套利率在五年期LPR基础上加75个基点,升至5.40%。这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。

随后,广州各银行亦延长了个人住房贷款的放款时间。新建商品住宅市场放款时间由原来的预计1个月延长至3个月或以上,二手住宅市场放款时间由原来的1个月增至2个月。

在“房住不炒”基调下,各地监管机构也开始持续督促辖区内银行加强贷款排查。

3月16日,广东省银保监局发文,称经调查取证后,该局发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入楼市的资金为2.77亿元,涉及920户。其中,广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元,涉及305户。对该结果,广东银保监局要求涉事银行限期整改问责,目前银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施。

除了银行渠道,有可能被炒房客利用的小贷行业也进一步加强管理。小额贷款公司收到通知,不得为购房人或卖房人提供“首付贷”“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等购房融资产品,同时进一步加强贷款用途监测。

严查扩围至“新一线”城市

对楼市违规资金的排查,并不仅仅在广州出现,而是在多地展开,其中一线城市的进展广受关注。

公开报道显示,北京、广州、深圳等地银行将借款人的房贷申请资格与消费贷、经营贷进行了挂钩,借款人需要将消费贷结清、且证明短期内办理的经营贷信贷资金未被挪用,才可申请房贷。

上海则对135家商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行了全面自查。发现的主要问题包括贷款资金用途违规,部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场等。

北京辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查,自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前北京已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

值得注意的是,本轮严查已扩围至“新一线”城市。日前,住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导,要求管控资金风险,建立“人、房、地、钱”联动机制,从源头上稳定预期。

广州严查首付款来源

在针对挪用经营贷、消费贷等贷款违规流入楼市的严查还未平息时,广州各大银行对楼市资金开始了新的一轮审查:严查买房首付款来源,购房“首付”必须为家庭自有资金。

“感觉近期银行放款很慢,我的房贷尾款至今还没批下来。”近期在广州海珠区购入一套二手房的李小姐告诉羊城晚报记者,她的首付款是由父母亲戚一起凑齐的,最近,她却接到了工行的电话,要求她证明已交齐的首付款的来源情况,并提供交首付款前半年的银行资金流水清单。

“来自父母的钱也要查?”这样的“首付新规”让许多购房刚需客感到有些困惑。针对李小姐的问题,羊城晚报记者从多家中介机构处了解到,3月17日起,广州首付款实施审查新政:为防止信贷资金违规流入楼市,申请按揭房贷还要提供首付款账户流水证明,以佐证首付款是家庭自有资金,或者是父母、子女等直系亲属自有的。

“这个规定确实比较严。其实,父母的资助属于‘六个钱包’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释道,政策的本意是提醒购房者,要从自身的还款能力出发购房。严跃进指出,首付资金溯源严查,是为了防范购房者产生过度负债的风险。但具体操作中,父母转给子女购房的资金,不好统一界定为负债,父母可以说将这个钱赠与子女。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,对首付资金溯源审查,其本意是为了打击经营贷等资金流入楼市,或许可能会对刚需造成一定的误伤,但这种误伤很难界定。

羊城晚报记者从广州多家银行了解到,近期,广东地区的银行确实在对首付款来源的审查方面加大了力度,有银行要求“对于直系亲属转入的资金,需提供直系亲属近半年流水;若亲属半年前已持有可直接认定;若断续存入的,需核实为合理收入所得”,但是每一家银行的具体执行上有所不同。

热点城市房贷利率增幅较大

在各地银行执行房地产金融调控政策之下,市场有何变化?

羊城晚报记者梳理发现,2021年3月1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,自此LPR已连续11个月未变,但房贷利率仍继续上升。

贝壳研究院监测数据显示,2021年3月60城主流首套房贷利率为5.34%,较2月增加2个基点;二套利率为5.62%,较2月均增加3个基点。

自2020年11月房贷利率止降回升至今,首套、二套利率分别累计上升13个、10个基点。3月利率接近去年5、6月的水平,仍低于2019年利率。

其中,珠三角、长三角热点城市利率增幅较大。贝壳研究院数据显示,3月,在60城中有10个城市首套、二套利率均上升。中山、东莞、珠海的二套房贷利率提高20个基点及以上,提升幅度较大。此外,开封、成都、洛阳、惠州首套利率在6%以上,位居60城前四名。

贝壳研究院数据显示,九成城市房贷放款周期延长,60城中45个城市平均房贷放款周期较上月延长,其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天。

“房贷利率水平存在进一步提高的可能。”贝壳研究院指出,随着全球疫情缓和,各国经济恢复增长的乐观预期增强,无风险利率水平出现上升趋势,各类金融资产定价利率存在趋升压力。另一方面,目前局部城市市场热度较高,在市场调控压力下,银行也将进一步上调贷款利率,带动整体房贷利率继续增长。

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