今日视点:龙湖宸裕开盘首月去化近三成，顺义三冠王价格坚挺

北京进深 徐迪 10月份，北京新房网签量同比上涨46%，而成交均价跌了1.55%。

整体还是维持着“以价换量”的趋势，顺义主城的龙湖宸裕却走出了相反的步伐。

(相关资料图)

就在上周，龙湖集团发布了2026年1-10月未经审核营运数据，期内实现合同销售金额255.7亿元，10月单月24.3亿元。

公告中特别提到：大连天屿、北京宸裕等项目首次开盘即实现“首开即罄”，热销9.2亿元。

这是龙湖官方首次在月度经营公告中点出宸裕的名字，也是这个顺义代建盘开盘一个月来得到的最高调确认。

项目端的动作同样密集。双11期间，龙湖宸裕以“三冠加冕”为宣传口径：

顺义新房周度网签的套数、面积、金额连续多周三项第一；同时释放“部分楼栋价格即将回收1%”的信号。

项目预计2028年10月30日交付，工程进度上，截至11月上旬，1#、2#、3#等楼栋主体结构已接近收尾，外架逐步拆除，部分楼栋提前封顶。

网签数据是最有说服力的依据。

截至11月12日，龙湖宸裕累计网签146套，全盘去化率约26%。

成交均价41,643元/㎡，成交金额合计6.49亿元，套均总价约445万元。

北京楼市，折扣分化明显

宸裕的成交价格还是值得关注的。

4.16万+的网签水平，对比4.5万的备案均价，相当于打了92折。

把北京在售新盘放在一起比较，这个折扣力度属于“折得最浅”的一档。

过去大半年，北京新房开盘的主流折扣是备案价的85-86折。

核心区、总价高的项目客群窄但支付力强，折扣浅；外围刚需盘同板块竞品密集，只能深折。

丰台和昌平的抬板豪宅，签约折扣在88、89折，已是非常坚挺。

大兴和通州几个刚需的折扣基本在82折以上；房山新盘普遍在7折+，部分。

同时也有位置不错的新盘，比如朝阳东五环的某项目，由于产品力过时，折扣甚至来到了6字头，去化率仍然是个位数。

同一座城市，折扣从92折到7折以下，谈普遍没有意义。

宸裕的价格坚挺并非偶然。

一是现房前置：项目没有靠效果图和沙盘卖房，实景示范区和会所先开，部分楼栋提前封顶，购房者看得见进度才敢签约；

二是位置确定：距15号线顺义站约80米，容积率1.8的低密洋房加小高层，周边商业、教育、医疗都是现成的；

三是代建模式：地块由顺义区属国企以26亿元底价摘得，龙湖龙智造只做代建代销，不承担地价、不背负开发贷，也没有“降价换回款”的刚性压力。

隔壁宸翰单盘已回款超23亿元，覆盖双包地价近九成，国资端的资金压力早已缓解。

当然，项目后续的变量也很明确。

1、剩于房源还有450多套，若退筹增多，仍需在价格上给出让利。

2、189㎡楼王仅16套，只是价格与调性的标杆，并不承担走量任务。

3、此外，项目取消了南向花池、改为北向设备平台赠送，装标细节仍有争议。

顺义老城4.2万的价格基准能否成立，还要看接下来两个月的转签节奏。

龙湖宸裕所在顺义东风商场组团地块成交于2025年2月26日，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

项目包含的两幅住宅子地块，由不同项目公司进行开发，但都是龙湖龙智造提供代建代销服务。

· 西侧096地块，即龙湖宸翰项目

开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司，由申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

项目规划17栋住宅楼，9栋洋房+8栋小高层，共551套房源。

2025年9月24日正式开盘，主推97/118/138/165㎡四种户型，拟售均价4.35万元/㎡。

目前累计网签482套，去化率88%；成交均价4.02万元/㎡，成交金额总计23.74亿元。

· 东侧093地块，为龙湖宸裕

开发主体为北京城竺房地产开发有限公司，由顺义新城和北京天竺分别持股99%和1%。

项目地上计容建面6.52万㎡，容积率1.8。规划22栋7-17F洋房+小高层，共559户。

主力99㎡三居和120㎡/139㎡四居，楼王栋为189㎡全景舱大平层。

7月19日取得预售许可证，10月7日开盘，拟售均价4.5万元/㎡。

赠送方面，南向开敞阳台，北向大面积设备平台+挑空平台，全部可以包进室内。

对比龙湖宸翰，龙湖宸裕在户型上最大的变化是取消了南向花池。

同为龙湖操盘，两个项目当然不能左手打右手。

从效果图来看，项目外立面还是有明显区别的。

龙湖宸翰以金棕为主色，色调偏暖；

而龙湖宸裕则采用了大量的蓝灰色调，风格更硬朗一些。

位置上来看，老东风地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城核心板块。

周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。

同期出让的南侧116地块商业地块，近期也获得规划批复，总建面约16万方，投资超17亿元，将采用开放式街区与集中式商业相结合的布局，打造成区域特色商业中心。

龙湖宸翰及东侧093地块是目前顺义区离地铁最近的新盘。

附近在售项目主要为北侧一路之隔的龙湖·御湖境，2023年初入市，一、二期项目合共千套房套，目前基本售罄，成交均价4.4万/㎡。

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