问诊岛城物业纠纷丨一年可结余四五十万，十余年公共收益去了哪？小区“钱袋子”啥时晒出“明白账”

半岛全媒体首席记者 陈邵华 郑成海

【资料图】

日前，市政府新闻发布会透露，市城管委今年在全市开展“物业管理领域服务品质提升攻坚行动”，从根本上解决物业管理领域突出问题。其中，公共收益不公开被列为整治的重点问题之一。近日，记者采访了解到，公共收益账目不公开、不透明，往往成为小区物业纠纷的导火索之一。在崂山区凯旋花园书香门第小区，新一届新业委会成立两年来，围绕小区公共收益去向问题，一直在与前一家物业公司“唇枪舌战”。前不久，业委会更是选择与其对簿公堂。记者对此进行了多方采访。

>>>反映

前期物业撤走留下一堆谜团

物业服务良莠不齐，业主体验冷暖两重天。在崂山区松岭路58号凯旋花园书香门第小区，第二届业委会主任邹先生对此深有感触。

“前期物业在这里服务了10多年，从未对公共收益进行公示，我们也不知道钱都花在哪儿了。”近日，邹先生向记者讲述了小区业委会代表全体业主与前期物业斗智斗勇，对接多年仍待解的公共收益难题。“我们已向青岛仲裁委员会提起仲裁申请，请求依法裁决被申请人支付2020年度地上公共车位的公共收益41万余元。”

业委会主任邹先生向记者介绍小区车位情况

邹先生介绍，前期物业合同显示，2009年8月16日，青岛凯旋物业有限公司和凯旋花园书香门第业主委员会签订了物业管理委托合同，其中第十六条约定，“委托管理期限自2009年5月1日0时起至第一届业主委员会任期届满，第二届业主大会选出新一届业主委员会重新签订新的物业管理委托合同时止”。

“小区有五六百个车位，是公共收益的主要来源。”邹先生告诉记者，前期物业合同约定露天车位每辆每月100元。该合同同时约定，地面公共车位泊车费扣除车辆管理人员等相关费用后与业主按比例分成，并且物业公司应当对物业管理费用收支情况公示。他称，上述合同生效后，业主均依约按照每月100元标准向物业交纳地上车位费，但是凯旋物业不仅未能依据上述合同约定按年公布包含公共收益在内的物业管理收支情况，更是从未将上述地面车位的公共收益公示并移交给业委会进行管理。

邹先生说，第二届业委会在2021年1月正式成立后，依据前期合同约定和相关法律法规的规定，在2021年2月致函凯旋物业，要求其对合同成立之日直至2020年12月30日止的上述泊车费公共收入的所有收入和支出以及余额等相关账目进行提供和公示，并对新业委会成立之后的上述公共收入按照季度进行公示并移交业委会专管。2021年2月9日，凯旋物业回函将2020年度的地上停车位收入以后附明细方式提供给业委会，但是对之前的泊车费全部收入和支出以及余额等相关账目，以与第一届业委会进行洽谈交接为由拒绝提供。”

2021年，在街道办事处和社区居委会的监督指导下，小区召开业主大会，重新选聘了物业公司。“2021年12月份，凯旋物业撤出小区。”邹先生说，前期物业虽然撤走了，但留下了很多谜团。

>>>追问

十余年公共收益到底去哪了

采访中，邹先生告诉记者，当初凯旋物业撤走时，对于小区公共收益并未进行移交，到底账上还剩多少钱，业委会和广大业主并不清楚。在业委会看来，前期物业公司不能“说走就走”，起码得给业主们一个交代，因为这笔资金属于全体业主。

没有对比，就没有伤害。邹先生称，新物业公司上岗一年多，大伙们就发现小区公共收益确实是一本大账。“现物业是青岛恒福物业管理有限公司，接收之后的2022年1月1日至12月31日期间，共计收取560个地面车位的地面车位费669600元，扣除合同约定的物业公司30%管理费后，剩余70%合计468720元属于全体业主。”邹先生说，这也让他们对前期物业更加怀疑了。

小区闲置的网球场地

5月18日，记者看到，在恒福物业发给业委会的一份联系函中称，“扣除依据贵方委托付款实际支出的214190元，实际剩余当期公共收益254530元，该公共收益将按合同约定及时转账至贵方账户。”青岛恒福物业管理有限公司蒋经理告诉记者，小区现在执行的物业费标准和此前没有变化，仍是每平方米1.1元，车位费依旧是每月100元。

“新物业公司进驻一年，小区就结余四五十万元。前期物业在小区服务了十多年，公共收益一共有多少？这些资金到底去了哪？”采访中，邹先生发出这样的疑问。他称，经过与凯旋物业多次沟通，2021年5月18日，凯旋物业打印出了2020年度车位费收入、车管人员费用明细，确认车位费收入586420元，但是扣除14位车管员工资福利费用394080元后，当年仅结余46216.71元。

邹先生回忆，对于物业公司提交的这份账单，他和其他业委会成员当场提出质疑。“小区自始至终就不存在专门车管员的配置。当年5月25日，我们致函凯旋物业就车管员问题要求其澄清。凯旋物业回函确认其12名车管员新编制。”2021年8月，业委会致函金家岭街道办事处等相关部门求助。

接到小区业委会反映后，崂山区住建局、金家岭街道办事处牵头成立工作组，先后四次开会沟通，并在2021年9月1确认，凯旋物业将新业委会成立至今的公共收益进行移交，之前2009年至2019年的小区公共收益情况，由物业进行梳理并向新业委会进行公示，必要时委托审计公司进行审计。

尽管相关部门已经介入，但此事并未取得明显的进展，关于小区公共收益问题，凯旋物业方面依然没有给让业主们满意度的答案。

>>>回应

正在开会研究应诉事宜

14位车管员到底是否存在？他们总计394080元的工资福利费用以及职责问题成为这起物业纠纷最具争议的焦点。记者注意到，针对业委会方面的质疑，凯旋物业曾多次致函进行回应。

在凯旋物业向业委会提交的《关于办理凯旋花园书香门第小区物业交接事宜的函》中提到，为便于物业交接一次性顺利完成，凯旋公司建议，2021年12月25日前，业委会派遣专人同凯旋物业就物业交接事宜协商沟通，对物业交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等事项进行确认，而后由双方在物业交接前签订《物业交接协议》。

此外，凯旋物业在2022年1月14日向业委会提交的一份沟通函中写道：“现仍存有小区部分公共收益收入暂存于我公司。请贵委及时指派专人，携带相应授权委托手续，及时就凯旋花园书香门第小区在物业交接前等公共收入等数额、公共收入分成比例、公共收入退还方式、公共收入退还主体、公共收入交接等事项进行确认，以便于完成仅剩等物业代存公共收入的交接，及时完成物业交接工作。”

前期物业向业委会提交的确认函

针对业委会提出的“14位车管员工资待遇费用”异议，凯旋物业也曾回函予以证实。该函件显示，凯旋物业下半年人员架构一页中显示，车管值班岗位，调整后编制为12人。值得一提的是，在参与小区物业竞标时发出的确认函中，凯旋物业同意新物业合同不再聘用车辆管理员，以及泊车费收入扣除税金后的30%归其所有的公共收益分配比例。

那么，小区公共收益到底还剩多少？物业公司的扣除依据何在？为了弄清相关疑问，5月19日，记者致电凯旋物业总经理方立先进行求证。在电话中，方立先表示，业委会目前已经提起仲裁，他们正在开会研究应诉事宜，“其他不能多作回复”。

>>>实探

维修改造方方面面都需要钱

5月18日，记者来到凯旋花园书香门第小区进行了现场探访。面对记者，业委会负责人和小区物业经理均坦言，小区建成多年，很多设施已出现老化，急需利用公共收益等资金进行维护改造。

现物业公司蒋经理向记者展示最新更换的监控系统

当天，记者从松岭路进入小区西门，只见偌大的小区里绿树成荫，物业人员正在忙着浇水、清理小区卫生。在36号楼附近，小区物业配套用房大门紧闭，处于闲置状态。记者在小区东南角看到，这里建有两处标准化网球场，不过地面破损严重，中间的拦网不知去向。在小区29号楼附近，一处凉亭破烂不堪，顶棚上的几根木头摇摇欲坠。

小区待修路面

小区业委会主任邹先生介绍，小区一共有60多栋楼、933户业主，基本上都是多层住宅。他告诉记者，该小区从2005年起陆续入住，到现在一共已有十多年的时间。由于建成使用时间较长，小区很多设施开始老化，需要进行更新维护。去年，小区利用公共收益对监控系统进行了更新，一共增加了60多个摄像头，投入了20多万元。在39号楼附近，小区道路破损严重，业委会安排物业人员进行维修，花了好几万元。此外，在业委会的主导下，小区重新开放了北门，让车辆进出更加有序。

邹先生坦言，现在小区还有很多地方需要维护。一方面，他们打算对长期闲置的网球场进行翻修改造，让这两处场地充分利用起来，等到时机成熟时，还可以对外出租。另一方面，小区物业用房由于闲置了十多年，业委会也希望让这处设施重新启用，为业主们提供娱乐休闲场所。但仅这两项大工程，就需要不菲的支出。他坦言，由于小区公共收益有限，只能尽量把有限的资金用在刀刃上。

恒福物业蒋经理介绍，当初接手时，一共有二三百棵树已死亡，在多方的共同努力下，目前已逐步清理完毕。他告诉记者，该物业在小区派驻了50多名员工，包括保洁、安保、工程等人员。经过一年多的努力，物业服务得到了业主们的认可，目前收费率已达90%。蒋经理表示，该小区面积大、楼座多，很多设施老化严重，需要大量的资金投入。他说，以车位为例，目前一共有五六百个车位，远远满足不了业主需求，如果有足够的资金，还可以挖掘更多的停车资源。

>>>亮招

多方合力守护小区钱袋子

如何让小区业主们共同的“钱袋子”更安全？青岛市相关部门一直在努力。

5月6日，青岛市城管局官网发布公告，对《青岛市物业管理区域业主共有资金账户管理工作指导规则（征求意见稿）》公开征求意见。

记者看到，意见稿对共有资金账户的开立和变更，共有资金账户的收支范围、共有资金管理进行了明确规定。账户开立过程中，街道办事处、业主委员会、银行业金融机构应签订银行结算账户管理协议，明确三方权利与义务，约定特殊情况下账户管理并按照银行结算账户管理相关规定办理单位银行结算账户的开立、变更和撤销等相关手续。

在共有资金管理方面，业主委员会开立共有资金银行结算账户信息通过智慧物业平台向物业管理区域内业主、居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（市）、市有关管理部门自动开放，接受全体业主监督。

开立共有资金银行账户应签订青岛市物业管理区域业主共有资金账户开立三方协议，业主委员会到期未成功换届或业主委员会失效的，原则上账户只收不支。如有特殊情况需要动用账户的，需满足本《规则》“共有资金的收支范围”等要求条件并，由社区居委会代行业主委员会职责，并提供物业服务项目所在地的街道办事处（镇人民政府）出具的证明。

业主委员会到期未成功换届的由智慧物业平台根据业主委员会备案信息自动向共有资金结算银行推送到期提醒，业主委员会失效的由街道办事处（镇人民政府）通过智慧物业平台向共有资金结算银行发送通知。

青岛市城管局介绍，该指导规则对业主委员会备案、印章刻制备案、业主共有资金账户开立所需材料和流程进行规定和明确，确保相关业务可操作性、可执行性。通过智慧物业平台实现业主委员会线上备案、自动分配编码以及备案信息向业主、居民委员会、相关管理部门推送、共享，实现业主委员会成员和备案信息的实时查询和全过程公开。从共有部位及场地占用、出租、广告公共收益等8个方面和共有部位、共用设施设备维修、更新、改造，业主委员会工作经费列支等6个方面进一步明确了公共收益列支范围。对《民法典》《青岛市物业管理条例》中对业主共同决定事项中对共有资金使用、筹集程序和法定比例等进行明确，确保共有资金收支合理、合法、合规。

>>>说法

物业管理“责权利”要分清

近日，青岛市政府新闻办召开的新闻发布会上提及，公共收益仍是物业管理中难啃的硬骨头。随着城市更新不断深入，物业服务攻坚也提上日程，青岛开始多方合力，靶向治理公共收益等物业服务中的诸多难题。今年3·15前期，岛城相关部门发出倡议，不侵占挪用业主公共收益，及时公开物业收费等情况。

书香门第小区的案例，根源在哪里？又给了我们一个怎样的警示？

山东元鼎律师事务所单正国律师认为，当前很多物业纠纷的根本原因是在于，前期物业管理和开发商之间针对物业合同的不透明和法律关系的模糊。“业主大会和物业公司签订的合同相对来说更加公平合理，付出两块钱就能得到两块钱的服务。”单律师认为，但现实情况中，新盘的开发商与物业多是母子公司，物业合同中的明码标价即便虚高，业主也只能被动接受。在司法体系中，对物业服务的司法判定，不赞成业主通过拒缴物业费的方式进行反击，但现实中，因入住率等客观问题导致业主无法拧成一股绳去维护自己的权益，但业主个人想要针对物业，往往软弱无力。

面对前期物业合同中的种种不公，单律师表示，只能靠组建业委会，形成新的业主大会，从而签订新的物业合同。“凯旋花园书香门第就是一个典型的案例。这个案件的问题在于合同模糊，再者，物业公司不作为，十余年没有向业主出示公共收益明细。”针对公共收益问题，他提议，首先相关部门要加强监管，比如出台强制要求公共收益独立建户的规定，“不能把公共收益放在物业的账户上，因为久而久之很容易出现乱支配的现象。”他表示，还要责、权、利分清，属于公共收益的，一定要按照合同去逐月或者逐季度去拨付到业委会账户内。此外，应当对公共收益的分配比例、区间范畴进行具体约定，避免物业公司利用模糊范畴偷换概念。

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