问法热线丨拍到房子，跳出来个承租人咋办？关于法拍房那些事儿，律师给您普法

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

法拍房能买吗，有什么风险？买了法拍房遇到腾迁难该怎么办？近年来，司法拍卖逐渐走入市民的视野，法拍房、法拍车以其较高的性价比吸引了不少市民的关注，但是普通市民对司法拍卖的了解还不是很充分。2月28日，半岛问法热线聚焦司法拍卖，邀请山东颐衡律师事务所张芸芸律师和马英群律师做客，在线接听市民提问，为市民解答关于司法拍卖的疑问。

上午9点30分，80889800半岛问法热线如约响起，市民们对司法拍卖这个新鲜话题兴趣度较高。“我在网上看了一个法拍房，觉得价格、户型跟位置都挺好的，但是听别人说法拍房有风险，那么到底能不能买呢？”城阳的孙女士表示，“看到起拍价比市场价低30多万，我有点动心了，但是又怕拍下来给自己惹一身麻烦。”

(资料图片仅供参考)

张芸芸律师表示，担心竞拍法拍房之后一些不必要的麻烦，是绝大多数想要竞拍而又不敢竞拍市民的最大顾虑。“购买法拍房之前，一定要详细地了解房子的情况，比如了解清楚房子有没有抵押、这套房子经过了几轮查封，等等。”张律师建议，如果真的看好了一套法拍房，一定要提前跟执行法官去详细地了解，同时实地查看也是不可缺少的。“比如这个房子有没有人在那儿住？有没有租赁出去的情况？后续存不存在腾房难的问题。”张律师表示，司法拍卖有其价格方面的优势，也有一些潜在的风险，建议购房者做好风险评估，量力而行。

“我向法院申请强制执行，法院准备对被执行人名下涉案房产进行拍卖。但出现了一个案外人，向法院提出异议认为其对涉案房产享有租赁权。”马英群律师接到了市民王先生的来电。“那么目前法院审查了对方提供的租赁协议以及相关证据了吗？”马律师提出了疑问。“目前还没有给出结论，还不知道对方提供的证据能不能得到法院的支持。”

马律师表示，案外人通过案外人执行异议程序主张租赁权并提供相应证据得到法院支持后，申请执行人或其他相关主体未在规定期限内提起执行异议之诉或其提起执行异议之诉案外人仍得到法院支持的，法院应按照相关裁判认可涉案房产的租赁权并裁定带租拍卖。“如果经审查，法院认为该租赁协议是房产查封后签订，或者未能实际占有该房屋，因此案外人的诉求将得不到法院支持，故仍会以涉案房产上无租赁协议方式拍卖，简称无租拍卖。”马律师表示，“带租拍卖和无租拍卖，对申请执行人来讲影响最大的就是房产拍卖的价格，无租拍卖一般来讲拍的价格相对高，而带租拍卖起拍价格就会低。”

一上午的接线过程中，市民对司法拍卖的相关问题关注相对集中，记者也将典型的问题进行了整理，供市民参考。

问题1：名下有房产的，是否可以购买法拍房？

市民李先生近日看到市南区有一套房子要司法拍卖，但李先生名下已经有房产了，他咨询律师自己是否有资格申请参与拍卖？

律师说法：法拍房是否限购是以各地法院和不动产登记部门相关政策为准。据律师了解，青岛市的法拍房是受限购令限制的。建议李先生仔细看一下拍卖公告，看看公告中关于购买人资格是否有硬性规定。如果没有，李先生可以找法官协商自己的参拍资格。如果有，就需要李先生去不动产登记中心开一个名下房产的证明，如果在限购令允许的范围内，李先生就可以拿着证明材料申请参加拍卖。

问题2：没有接到法院通知，房子被拍卖了该怎么办？

徐先生住在某工厂的家属院中，去年工厂因为债务纠纷，厂房和家属院被法院执行了司法拍卖。徐先生称在拍卖之前法院并没有通知他，而是拍卖完成之后，才通知他自己住的房屋被拍卖的消息。徐先生认为作为房屋的居住人，对于房屋拍卖应该有知情权，也应该有优先购买权。法院没有通知就完成拍卖，在执行程序上是有问题的，询问律师自己该怎么办？

律师说法：宪法规定检察机关是国家的法律监督机关，法院是依法执行案件，如果检察机关发现法院执行具体个案中违反法律规定，可以依法进行监督。徐先生如果认为法院在房屋的司法拍卖程序上有问题可以向青岛市检察院申请执行监督。检察院受理后，会向法院发出检察意见或检察建议书，从而启动法院的监督程序，对执行程序进行复查，从而使当事人的合法权益得到充分保护。

问题3：成功竞拍法拍房，原房主不配合办理房产过户手续怎么办？

市民吴先生拍得一套法拍房，近日吴先生联系原房主，想让他配合将房产过户到自己名下，但原房主总是找各种理由推托。由于对法拍房办理房产证的流程不熟悉，吴先生询问律师原房主不配合办房产证，自己该怎么办？

律师说法：如果成功竞拍法拍房，办理房产证是不需要被执行人配合的。吴先生只需要向法院提出申请，法院会给房管部门发一份协执，不需要原房主的配合，吴先生凭借法院的相关文书材料直接去房屋交易中心办理过户，将房子过到自己名下。

问题4：拍了房子，被执行人不腾房该怎么办？

市民鲁先生有竞拍一套法拍房的打算，但是存在比较大的一个顾虑就是，万一拍下了这套房子，但是被执行人不腾房怎么办？

律师说法：这种情况竞买人需要跟执行法官联系。正常拍卖成功之后，房子已经不属于被执行人了，按照法律规定被执行人需要腾房，如果不配合的话，可以申请执行法院去强制腾房。

问题5：欠款人名下的唯一住房，是否可以申请司法拍卖？

刘先生与郑先生签订过一份买卖合同，因某些原因两人产生纠纷，刘先生将郑先生告上法庭。在诉讼过程中刘先生申请法院查封了郑先生名下的一套房屋。现法院判决已经生效，但郑先生不履行判决义务。刘先生想申请法院拍卖此房屋，但据刘先生了解，此房屋是郑先生的唯一住房，且此房屋已经抵押给银行，尚有银行房贷没还清。刘先生询问律师对于郑先生的唯一住房，自己是否可以申请司法拍卖？

律师说法：被执行人名下仅有一套住房的情况下，根据相关规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金的，就可以强制拍卖此房屋。因此刘先生完全可以申请法院对该房产进行司法拍卖，但刘先生也要注意，该房产已经抵押给银行，银行对于此房屋享有抵押权，可以优先受偿。因此该房屋的卖价款中扣除执行、拍卖费用后，先偿还银行的贷款，剩下的款项才能作为执行案件案款发放给刘先生。

问题6：想法拍欠款人名下的车辆，但无法确认车辆位置怎么办？

陈先生将名下的一处院子出租给了徐先生，开始徐先生会按时交纳租金，可自2018年开始，徐先生就不再交租金了。近日，陈先生起诉了徐先生，法院判陈先生胜诉，要求徐先生支付租赁费60万。判决生效后，徐先生拒绝履行判决义务，陈先生向法院申请强制执行并查封了被执行人徐先生名下的一辆轿车，陈先生想将该车进行司法拍卖，用来偿还徐先生的欠款，但陈先生不能查知车辆的行驶轨迹，询问律师自己该怎么办？

律师说法：根据相关法律规定，若被执行人拒绝报告车辆情况在被采取罚款或拘留后仍拒不执行，执行法院可以移送公安机关立案侦查，追加被执行人刑事责任。在法院的执行中，对于车辆的处置，确实存在一个凸显的难题，那就是确认车辆位置。在执行中，大量被执行人名下的车辆已被查封，但是因为不能查知车辆的行驶轨迹而无法实际扣押，这也使得对车辆的司法拍卖无法进行。陈先生可以向执行法院申请，借助某些技术手段，锁定、追踪车辆的行驶轨迹，从而完成对该车辆的实际扣押。扣押成功后，陈先生就可以向法院申请对车辆进行司法拍卖了。

问法感悟

马英群律师：今天做客半岛问法热线，一上午的感触是，老百姓对法拍房的兴趣很高，但是需要注意的是法拍房的竞拍风险不容忽视，市民在参与司法拍卖的过程中，尤其是在法拍房的竞拍过程中一定要注意法拍房的税费及其他未清偿费用问题、房屋处于出租状态或原房主已给其他特定关系人设定的居住权的情况下房屋无法现实交付问题、房屋的学籍学位被占用问题、以及竞买资格问题，尤其是自2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购政策限制的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍。

张芸芸律师：在今天的接线过程中，部分市民对司法拍卖的流程不是很了解，在这里给市民普及一下，在执行程序中，人民法院对查封、扣押被执行人的财产进行拍卖时，一般按照估价、调查、公告、确定优先购买权、预交保证金、正式拍卖程序进行。拍卖成交的，买受人应在规定时间内将价款支付到人民法院或人民法院指定账号内；流拍的，申请执行人可以申请以物抵债，不申请的，应当在六十日内再行拍卖。再行拍卖时，可以酌情降价，降低数额不得超过前次价格的百分之二十。

相关案例：尾号“6789”手机靓号成功拍出10.31万

现如今，个人财产已不局限于传统意义上的现金、存款、房产、车辆，手机号等虚拟财产也逐步纳入个人财产的范畴。近日，胶州法院成功通过网络司法拍卖一手机靓号使用权，本次拍卖共吸引3046人围观，经过43次竞拍，伴随着一声“成交”，该靓号成交价格定格在10.31万元，超出起拍价6.65万元，溢价率高达181%。本次拍卖是我院成功拍卖虚拟财产的又一次典型经验。

申请执行人徐某与被执行人孙某系因房屋买卖合同产生纠纷。徐某向孙某购买房屋，双方签订买卖合同后，因房屋处于查封状态，双方约定由徐某先行支付购房款，孙某办理房屋解封手续。殊不知孙某在收到购房款后挪作他用，徐某无奈提起诉讼。诉讼中双方在本院主持下达成调解意见，孙某承诺返还徐某购房款。然而，孙某并未在约定的期限内履行还款义务，徐某遂向胶州法院申请强制执行。

受理案件后，胶州法院执行干警依照法定程序向孙某发出执行通知书、报告财产令，孙某仍拒不履行还款义务，亦未向法院申报财产。后经办案法官协调，孙某同意法院拍卖该房屋。然而，房屋拍卖所得价款，大部分用于解除房屋抵押权，徐某的债权并未得以全部实现。拍卖结束后，孙某以无财产可供执行为由，拒不履行剩余款项的还款义务。经过承办法官线上、线下多轮调查，均未发现孙某名下有可供执行的财产线索。

在与孙某多次沟通无果后，结合之前的办案经验，承办法官决定拍卖被执行人孙某尾号“6789”的手机号码。根据之前的办案经验，该手机号码的号段作为中国最早的一批手机号码，距今已有20年左右的时间，具有一定收藏价值。承办法官遂向某通信公司发出协助执行通知书，依法查封了被执行人孙某名下的手机靓号。为顺利兑现胜诉当事人的合法权益，承办法官在查封后的一个多月内，完成了对该“手机靓号”的价值评估、上网拍卖等法定程序，并最终以36600元起拍，成交价10.31万元成功拍卖了该手机靓号。

承办法官表示，“手机靓号”作为一种虚拟财产，因其稀缺性而具有一定经济价值。胶州法院之前已经有成功拍卖出的经验，本次拍卖依托大数据技术服务，又是高溢价拍出，充分说明在执行过程中，要有更加开放的执行思维、更加多元化的执行手段，才能最大限度彰显法律权威，保障胜诉当事人合法权益。

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