开发商与物业闹纠纷 京华海悦电梯损坏无人修

信网3月23日讯(记者 王田)近日，家住京华海悦5号楼的业主反映，2单元的其中一部电梯长久处于损坏的状态，业主被困、轿厢下坠也是常事，目前已经停运，业主多次反映后，依然没有得到解决。信网通过西海岸新区市场监督管理局薛家岛市场监督管理所(以下简称“薛家岛市场监督管理所”)了解到，因京华海悦开发商中海外房地产有限公司(以下简称“中海外房地产”)与青岛森隆物业管理有限公司(以下简称“森隆物业”)存有纠纷，致该小区电梯迟迟未做维修处理，当前经该部门协调，森隆物业方将垫资购买配件先行进行维修。

电梯部件损坏无人修

西海岸新区京华海悦5号楼的业主反映，该楼2单元共有两部电梯，其中一部已经损坏一段时间，停梯之前曾多次出现困人以及“坠梯”的情况，而仅剩下的另一部电梯损坏的状况虽也时有发生，但当前依然担负着30多层业主出行的“职责”。“据说是物业公司没给维保公司付款导致的，电梯就这么放着万一哪天这个楼出现紧急情况怎么办?后果真得不堪设想。”

青岛奥富电梯有限公司工作人员亦表示，今年正月十六，5号楼2单元西梯电梯出现异响，排查后发现对重导向轮轴承发生故障，因该梯存有困人风险，故进行停梯处理。后期向开发商报价后，对方并未作出正面回应。工作人员表示：“一个部件大约5100到5200元，报给开发商后，他们没说同意或不同意，物业也做不了主，我们现在也很着急。”

中海外房地产未与物业办理“承接查验”

根据该情况，信网联系了小区的森隆物业，负责人告诉信网，5号楼2单元西梯因对重导向轮轴承损坏已经做了停梯处理，而剩下的另一部电梯也存在同样的情况，异响较为严重，但目前仍处于使用状态。负责人称实际上森隆物业正式接管该小区的时间是2022年1月13日，电梯维修问题搁置较久主要因开发商中海外房地产未能按照正规法律程序同物业方办理“承接查验”相关交接手续。

据悉，京华海悦建设初期，开发商为集力鲁威集团有限公司，而后期因资金问题，中海外房地产正式接手该项目。“我们以正常招投标途径与开发商集力鲁威集团有限公司签订了合同，中海外房地产接手后，他们单方面想与我们解约，在我们没同意的情况下，中海外房地产找了另外一家物业公司入驻了京华海悦，后来我们跟地产这边一直在打官司。”据该物业负责人介绍，2021年经法院判决，森隆物业胜诉，2022年1月13日，法院强制执行，森隆物业合法入驻京华海悦，同时要求中海外房地产对相关事务进行交接。然而，因电梯属于特种设备，根据法律法规，需采取登记制度，其中最重要的程序为“承接查验”，但截止目前，中海外房地产仍未通过正规程序办理交接。

负责人表示：“当时法院强制执行，现场设备确实交接给了我们，但对于特种设备，我们没有拿到交接资料，比如说购买合同之类的，目前电梯的质保期是多久我们都不知道。若在质保期内，电梯维修费用都是开发商出钱的，其次，根据相关规定在没有承接查验的情况下设备设施出现损坏，均由建设单位负责。”

当前，为了解决业主出行问题，森隆物业先行垫资购买损坏部件，自行寻找拥有资质的相关维保单位对电梯进行维修，因疫情缘故，部件具体到货时间未定。“考虑到已经影响业主的生活了，我们就先把有问题的部件更换了，但是开发商的责任他们也得承担。”负责人说。

对于森隆物业提到的“承接查验”，信网根据由国家住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》了解到，其中第十四条表示，现场查验20日前，建设单位应向物业服务企业移交公用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;第十六条表示，物业服务企业应当对电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备进行现场检查和验收。该协议中第十九条亦表明，现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

中海外房地产：已交接至森隆物业

对于森隆物业提到的“私自更换物业”以及“拒绝承接查验”，信网联系了中海外房地产的法务负责人，对方表示京华海悦在建时期出现了烂尾的情况，由其公司接手后，规划将京华海悦打造为高端项目，森隆物业与其定位并不匹配，因前期森隆物业与集力鲁威签订了物业服务合同，后期中海外房地产书面通知该物业公司，与其解除合同。“后期双方就走了诉讼的程序，两年的时间，诉讼的过程中我们找了一家物业公司入驻在京华海悦，现在判决已经下了，法院让我们与森隆物业继续履行前期服务合同。”法务说。

而对于“承接查验”问题，对方称2020年6月30日，京华海悦项目进行交付，同时也办理了承接查验。“当时我们取得了竣工验收备案的所有事项，小区的设备设施也是具有交付条件的，是没有问题的。”2022年1月13日，法院强制执行后，包括电梯、消防，道闸等所有设备设施均已交付至森隆物业，故该公司有义务对物业管理范围内的事项进行维护保养。“我们认为已经交付给他们了，1月13号以后的问题都是由他们来管。”该法务表示。

薛家岛市场监督管理所：物业购买部件先行维修

根据该情况，信网采访了薛家岛市场监督管理所，工作人员表示，因中海外房地产与森隆物业之间存有纠纷，未正常办理交接手续，导致电梯的管理以及维护方面均出现问题。对方告诉信网：“现在中海外房地产认为已经强制执行了，那就啥也不管了，但物业方认为并没有经过正规验收，双方责任并没有认定，电梯的资料以及更名之类的手续开发商也并没有配合，所以存有分歧。”

当前，经该部门协调，森隆物业已垫资购买部件，对电梯先行进行维修。

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